I vigneti di Barolo guidano i valori dei terreni agricoli italiani con punte di €2,300,000 per ettaro

I vigneti più preziosi d’Italia

I risultati preliminari dell’Indagine annuale sul mercato fondiario italiano, condotta per il 2025 dal CREA attraverso il Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia con il sostegno di Conaf, indicano che i valori della fascia alta rimangono solidi nelle principali regioni vinicole italiane nonostante le difficoltà del mercato del vino. I dati esaminati da WineNews collocano al primo posto i vigneti della zona del Barolo DOCG, nelle Langhe albesi, con una stima compresa tra €350,000 e €2,300,000 per ettaro.¹

Seguono i vigneti Alto Adige DOC intorno al lago di Caldaro, o Kaltern, valutati tra €600,000 e €1,100,000 per ettaro. La loro stima minima di €600,000 è la più elevata registrata tra le aree viticole esaminate. Bolgheri DOC e Brunello di Montalcino DOCG condividono il terzo posto con valori massimi di €1,000,000 per ettaro; i rispettivi intervalli partono da €300,000 e €250,000 per ettaro.¹

Il mercato fondiario agricolo nazionale

Il rapporto preliminare del CREA afferma che il mercato italiano delle compravendite di terreni agricoli ha ripreso slancio nel 2025, sebbene con ritmi diversi tra le aree geografiche. I valori medi sono aumentati dello 0.9%, portando la media nazionale vicino a €23,000 per ettaro. Il divario territoriale è rimasto marcato: la media ha raggiunto €48,900 per ettaro nell’Italia nord-orientale, contro €8,600 nelle Isole. I terreni più preziosi si trovano generalmente nelle zone di pianura, con eccezioni rilevanti nelle aree di produzione specializzata come quelle viticole.¹

La top 10 nazionale comprendente tutti i comparti agricoli include anche i meleti della Val Venosta, valutati €430,000–€720,000 per ettaro, e della Valle dell’Adige, a €380,000–€570,000; i vigneti di Valdobbiadene destinati al Prosecco DOCG, a €300,000–€550,000; e i vigneti DOC della bassa Val Venosta e della Valle Isarco presso Bressanone, entrambi a €300,000–€500,000. I terreni irrigui orticoli e floricoli della Piana di Albenga, in Liguria, valgono €280,000–€500,000 per ettaro.¹

I valori nelle altre regioni vinicole italiane

I vigneti a nord di Trento, in larga parte destinati alla produzione di Trentodoc, valgono €230,000–€450,000 per ettaro. I vigneti Asolo Hills DOCG, anch’essi dedicati soprattutto al Prosecco, si collocano tra €300,000 e €400,000. I vigneti Saint-Christophe DOC in Valle d’Aosta e Collina Bresciana DOC in Lombardia sono entrambi stimati tra €150,000 e €300,000 per ettaro.¹

I vigneti Chianti Classico DOCG nell’area di Firenze valgono da €90,000 a €210,000 per ettaro, rispetto a €90,000–€150,000 sul versante senese. I vigneti Bergamo Hills DOC sono valutati €120,000–€200,000, quelli Valtellina DOC €105,000–€171,000, i vigneti di pianura della bassa area del Piave €65,000–€150,000 e quelli Collio DOC in Friuli-Venezia Giulia €60,000–€140,000 per ettaro.¹

Le condizioni delle compravendite e degli affitti

Il rapporto descrive domanda e offerta nelle compravendite come sostanzialmente equilibrate, con un lieve vantaggio della domanda e un numero stabile di transazioni. Gli agricoltori effettuano la maggior parte degli acquisti, mentre i venditori sono soprattutto persone che abbandonano l’attività agricola e proprietari che hanno ereditato terreni senza volerli coltivare. Le decisioni sono influenzate anche dalle misure della Politica agricola comune 2023–2027 e dalla crescente richiesta di siti adatti agli impianti per le energie rinnovabili.¹

Il CREA segnala un mercato degli affitti complessivamente stabile, con canoni in gran parte invariati salvo gli aumenti nelle zone più produttive. La domanda diventa più selettiva e privilegia proprietà irrigue, accorpate, accessibili e meccanizzabili, oltre ai terreni per colture specializzate. Proviene principalmente da aziende agricole ben strutturate, imprese zootecniche e contoterzisti agricoli, mentre i terreni marginali sono sempre più difficili da affittare. La chiusura delle piccole aziende e l’insufficiente ricambio generazionale continuano ad ampliare l’offerta.¹

Gli andamenti regionali degli affitti differiscono notevolmente. Nell’Italia settentrionale la domanda è più forte nelle pianure irrigue e nei distretti zootecnici; nell’Italia meridionale il mercato è meno attivo e l’offerta è più abbondante nelle aree interne. Gli operatori non prevedono grandi cambiamenti complessivi, anche se più del 40% si aspetta un aumento dei terreni disponibili, dovuto soprattutto alla chiusura delle aziende nelle aree marginali. Anche per gli affitti si prevede una sostanziale continuità, con la domanda sempre più concentrata sui terreni dal maggiore potenziale produttivo.¹